停车、收费、纠纷。

    社会的进步为我们带来了第一个名词——“停车”，随之而来的是“收费”的苦恼，以及从未间断过的“纠纷”。

    车总归要停的，费用是不可能不收的，那么，我们是否可能将产生纠纷的可能性减少些再减少些，使得停车也能变成一种享受？

物权法司法解释将出，明确停车位归属

    未来一周内，最高人民法院将就物权法首个司法解释公开征求意见。这将有助于解决物权法自2007年10月1日实施以来“好看不好用”的争议。

    据悉，将出台的物权法司法解释草案内容涉及到了建筑物区分所有权的问题，尤其是商品房小区车库和停车位的归属问题。

    《物权法》第七十四条规定：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由于物权法的上述规定，偏重于原则性的阐述。在实际操作中，各地的操作方法并不相同，分歧较多。

    专家认为，对这个问题关键是要看车位、车库的建设是否单独取得了建设用地使用权。如果在房屋占用范围的建设用地使用权之外，单独对车位、车库的建设取得了建设用地使用权，而且车位、车库在计算公摊面积的时候，没有计入公摊面积，则可以作为开发商保留的财产。如果车位、车库没有单独取得建设用地使用权，只是依附于地上房屋、地下其他建筑物和公用设施的建设用地使用权，在地上房屋或其他公用设施权利移转的时候，其占用范围内的土地的建设用地使用权肯定会随之发生移转，也就是说，在这种情况下，车位、车库应该归业主所有。

    还有一种情况是，如果车位、车库已经单独取得了建设用地使用权，但同时又被摊进了公摊面积。这表明开发商在商品房的销售过程中，已经把车位、车库销售给了业主。在这种情况下，业主就拥有车位、车库的所有权。

     尽管物权法司法解释可能暂时并不会涉及国有资产、城市拆迁、私人住房产权等重要问题，但上述专家表示，首个《物权法司法解释》不会只涉及车位、车库的问题，“对关系民生的问题给出一个明确的说法，也是很有必要的。”

停车费归属不明，小区业主宣布停交停车费

    “小区地面停车位租赁价格是1600元／年，小区有220个车位若全部出租，物业公司每年就收入35.2万元，除去管理成本，还剩20多万元盈余，应归业主共有。”小区业主委员会主任晋岩伟表示，这个要求被物业公司拒绝。北京规划居住人口20万人的回龙观龙锦苑二区业委会，因挑起了小区泊车位权属这个敏感神经，一时备受关注。

    2007年4月16日，北京市回龙观龙锦苑二区业委会公布了《致天鸿宝地公函——关于小区停车场事宜》，该公函称，业委会与物业就停车收费问题经谈判无法达成一致，因此业委会“做出如下决定”： 

    1、取消小区停车场收费服务，不再将小区停车场委托贵公司经营。 

    2、自5月1日起，就车位委托经营收益分成达成一致，签署新的车位委托经营合同后的自然月终止期间，业主在小区停车场停车，贵公司不得收费。 

    3、业委会将在5月1日前向业主发放停车证并告知贵公司，用于此期间业主车辆的识别和管理。 

    4、对于4月30日及以前，贵公司就小区停车场所收取的费用问题，业委会坚决主张贵公司收取的费用中包含停车场共有产权收益，并就此保留法律诉讼的权利。 

    上述公函发布后，许多业主表示赞同。一位老先生去年交了一年停车管理费，今年就没交，而是把车停在小区门口。“不是交不起，是感觉交得冤。丢了、划了我有保险，要他物业做什么呢？”

    在此公告发出前的3月份，该小区740余名业主就已向物业公司提出：小区地面停车位所用的面积是公摊面积，属于业主共有。那么，全年停车费扣除必要的管理维护成本，其收益应该由小区740多位业主共有。

    作为该小区的物业管理公司，天鸿宝地物业公司很快作出反击，认为业委会只是业主大会决议的执行机构，无权“做出决定”，而停交停车费这样重大的决定，更应该听取全体业主的决定；其次，小区现在的停车收费及标准有北京市国土和房管局、发改委等多个政府部门的法规条文为依据。 

    小区业主委员会主任晋岩伟表示，只降停车费是不合理的。他给记者打了个比方，“这好比三个人拥有一个椅子，但是只有其中一个人在租用，他本身当然是希望便宜点，但对其他两个不用的人就是不公平了。” 

    2007年10月1日起实施的《物权法》第74条规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这是回龙观龙锦苑二区业委会理直气壮的理由。

专家观点
“纠纷的关键是确定权属”
北京亿通律师事务所律师 毕文强

    关于小区停车费的纠纷很多，关键就是确定权属。在《物权法》颁布以后，如果地下车库的权属归开发商所有，那么停车费必须要交；如果权属归业主所有，停车费也要交，但收益归全体业主所有；对地上车位，也分两种情况：权属归开发商的当然要交停车费，归业主所有的公共用地其交费则由业主委员会决定。

    但目前还存在两个法律盲点，对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否应该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，业主所有的停车位其停车费怎么收取？

    据了解，目前成立了业主委员会的小区不到10%，且大部分小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取。

“物权法需要实施细则”
中国人民大学法学院教授 杨立新

    对业主所有停车位的收益，其大部分应该归业主所有，剩下的应该归物业公司用以支付管理成本，同时获得一点盈利。《物权法》已经把权属问题规定死了，车库和车位按照合同确定其权属，如果出售和赠与，那么业主取得所有权，如果是租赁，业主只有使用权。

    按照《物权法》，地上公共的道路用作停车用的，其所有权归全体业主共同所有，但停车还牵扯到管理成本，而且有些小区的地上车位可以买卖。对于小区停车场所的收费，各地不同，各个小区也不同，如果只依据目前的《物权法》，还不能解决这些问题，需要相关部门出台一个实施细则。

“维权成本可能高于维权收益”
北京市第一中级人民法院法官 姜庶伟

    如果业主起诉物业公司要求其分配泊车费的利润，应当如何证明物业公司到底收了多少钱，其中“必要的管理费”所占比例是多少？泊车是一种动态的行为，业主或业主委员会没有能力时时监控，即使那些固定收取年租金或者月租金以及出售的车位，其必要管理费用的确定也需要专业财会人员的审计后才能确定，而这样一来，案件审理的成本就会大增，业主获得的维权收益与付出的维权成本相比可能会得不偿失。